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      • “三道紅線”下的房企融資之變
      • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-10-26  /  瀏覽:48 次  /  

      始于三季度的房企融資監管機制正在不斷細化、落地,并開始逐步顯效。

      8月20日,央行、住建部推出的針對重點房企的資金監管和融資管理規則被媒體披露,其中“三道紅線”的指標是業界關注的焦點,也成為房企融資的轉折點。盡管目前只是在部分重點房企中試點,但業界普遍預測在全行業鋪開是大概率事件。在政策的威懾下,開發商開始主動調整債務結構,通過加快銷售、減少拿地、變賣資產、尋求股權融資等方式主動降杠桿、降負債。

      前三季度融資環境總體寬松

      受疫情影響,今年貨幣政策總體寬松,融資成本處于歷史低位。盡管監管層對房地產領域采取了嚴厲的融資管控措施,但總體融資環境并不算差。從國家統計局近日發布的數據看,1~9月份,房地產開發企業到位資金136376億元,同比增長4.4%。其中國內貸款20484億元,增長4.0%;利用外資94億元,下降9.5%;自籌資金44485億元,增長5.9%;定金及預收款45145億元,增長2.9%;個人按揭貸款21783億元,增長9.5%。

      從資金來源結構分析,自籌資金和個人按揭貸款增速明顯。自籌資金的主要來源為企業發債和非標融資,說明企業正在借助融資成本相對低位的時間窗口抓緊儲備資金。這一點從房企發債數據也可以得到體現。據貝殼研究院統計,2020年前三季度房企境內外發債合計約9718億元,其中房企債券境內融資規模占比62%元。第三季度境內外債券融資發行307次,融資規模約3247億元,同比增長14%。個人按揭貸款增速明顯,說明房地產銷售比較活躍,房企通過預售回籠資金效果明顯。

      信托融資方面,在信托行業“去通道控地產”的政策以及房企融資“三四五新規”影響,房地產集合信托今年仍然受到嚴格管控,占比持續下降。2019年上半年投向房地產的信托規模占比超過40%,而2020年上半年則下降至27.43%。2020年7、8月份,房地產信托分別發行502、501只,發行規模分別為687.23億元、859.44億元,9月份房地產信托的發行數量降至360只,發行規模降至634.21億元。

      從融資成本看,受寬松的貨幣政策環境影響,銀行信貸融資利率今年總體處于低位;國內信用債利率水平因公司評級等因素有所差異,但總體水平并不高,一些優質房企債券融資利率甚至低至2%左右。據貝殼研究院統計,2020年前三季度房企新增債券類融資成本為6.11%,較2019年全年下降0.96個百分點。

      融資監管機制開始“發威”

      上半年因疫情為房企帶來的寬松融資環境,隨著三季度針對重點房企的融資監管宣告結束。進入三季度,監管部門持續釋放房地產金融政策收緊的信號。8月,住建部、央行召集重點房地產企業座談,并發布了《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》,其中涉及資產負債率等8項指標。

      中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰在三季度金融數據發布會上表示,建立重點房地產企業資金監測和融資管理規則的目的,在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度,促進房地產企業形成穩定的金融政策預期,合理安排自身的經營活動和融資行為,同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為,增強房地產企業自身的抗風險能力。

      這樣的監管規則正在一步步細化并深入落實。近日有消息稱,深圳等地部分國有銀行開始收緊房地產經營貸(“房抵貸”)的貸款條件,加強企業資金流水的穿透審查,嚴防資金違規流入房地產。北京市住建委也傳出消息,北京市將陸續啟動住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案等三個專項檢查。

      政策的收緊對房企的融資、投資決策乃至公司整體戰略正在產生影響。銷售層面,房企開啟“搶收”模式,主動降價促銷加速回籠資金。以恒大為例,9月份在全國開啟的“全線七折”售房帶來立竿見影的效果,9月1日~10月8日38天,恒大實現銷售1416.3億元,合約銷售面積1641.7萬平方米。

      回籠資金更為直接的方式則是拋售項目或股權“瘦身”。9月14日至9月23日,招商蛇口先后轉讓了一批城市物業項目,包括廣州番禺房產項目、深圳兆盛格致和明華(蛇口)海員服務公司100%股權,以及深圳樂怡置業49%股權。珠江實業9月23日將其持有的頤德大廈股權轉讓給控股股東廣州珠江實業集團,并以2.13億元轉讓廣州天辰房地產49%的股權。9月18日,中南建設發布公告稱,擬以200萬元向控股股東中南控股轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。此外,金茂、華僑城等亦有頻繁的股權轉讓行動。

      除了直接出售資產,股權融資也是房企降負債的最佳選擇,越來越多的房企通過引入戰略投資者緩解資金壓力。從6月份開始,就有萬科、世茂、旭輝、綠城等多家房企為緩解借債壓力而配售新股。6月萬科引390.4億元戰投,8月恒大引入235億港元戰投,泰禾集團也通過引入戰投尋求自救。據同策研究院統計,1~9月份房企股權融資同比大幅增長134.18%。

      信托融資方面,股權投資類信托增長明顯。據統計,前三季度共發行695只股權投資信托,其中八成投向房地產,這從一個側面反映出房企融資“債轉股”的趨勢明顯。

      四季度融資收緊,房企生存壓力增大

      三季度的融資監管機制在9月份已經開始顯效。從國內信用債發行情況看,9月份房地產企業信用債發行明顯減少。據Wind數據統計,8月份投向房地產的信用債發行78只,金額719.66億元;9月份則減少到58只,規模下降到607.22億元;進入10月,這一下降趨勢更為明顯,截至22日,僅發行17只,發行金額僅為182.86億元。從保利投顧監測的典型房企融資規模數據顯示,房企融資總量連續兩個月回落。伴隨著融資收緊,融資成本也出現上升趨勢。據機構統計,9月單月房地產債券融資成本5.53%,環比上升0.19個百分點,其中境內融資成本4.84%,是2020年以來單月最高值。

      一方面是融資收緊,另一方面則是到期債務規模增加。據貝殼研究院數據,9~12月房企債務到期規模約3603億元,較2019年同期增長68%。11月到期債務規模最大,達1071億元。在此環境下,債務違約現象開始頻發。泰禾集團10月10日晚公告稱,由于公司債券規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題,公司流動性出現困難,無法按期完成公司債券H7泰禾02本息兌付。H7泰禾02發行規模30億元,票面利率7.5%,本次應兌付本息17.18億元。而此前泰禾集團已有多只債券出現違約。此外,中信建投9月14日稱,因天房集團16天房04債券違約,從2020年9月15日開市起,16天房04、16天房03停牌。

      四季度僅剩下兩個月時間,對于高負債、高杠桿的房企來說或許是生死的考驗。


      來源:中國房地產報

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