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      • 房屋轉租合同生效需要滿足些什么條件?
      • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2020-10-26  /  瀏覽:57 次  /  


      轉租合同是房屋租賃合同的一種,因此其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件,如當事人具有相應的行為能力、意思表示真實、采取法定的形式并經過法定的程序,等等。除此之外,根據合同法及其他有關房屋租賃法律、法規和規章的規定,房屋轉租合同的生效還必須符合下列條件:

      房屋租賃合同有效且尚未終止

      首先,房屋轉租合同以房屋租賃合同為基礎,只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的,房屋轉租合同才可能生效。其次,房屋轉租合同中的轉租人是房屋租賃合同中的承租人,只有承租人享有合法的租賃權,才有資格將其承租的房屋轉租給第三人。如果房屋租賃合同無效,承租人對房屋就沒有租賃權,當然無權將房屋轉租;如果房屋租賃合同已經終止,承租人的租賃權已經消滅,也不再具有轉租的資格。轉租人無權轉租房屋的,轉租合同也就當然無效。

      經出租人同意

      盡管轉租的權利基礎是承租人的租賃權,但轉租必然會影響出租人的利益,同時,出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時,除非有特別約定,通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此,為了保護出租人的利益,也為了堅持意思表示真實的原則,承租人將承租的房屋轉租的,必須經出租人同意。合同法第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定:“承租人在租賃期限內,征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”該辦法第28條規定:“房屋轉租,應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意,并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。”

      所謂經出租人同意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時,出租人表示允許承租人轉租,也可以是房屋租賃合同簽訂后,出租人同意承租人轉租。但是,無論何時同意,均應當采取明示的方式,不可以默示同意。同時,轉租房屋的數量、期限,用途等均應當經出租人同意,不可超出出租人同意的范圍。此外,城市房屋轉租合同應當經出租人書面同意,并辦理登記備案手續。

      未經出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉租,或者未辦理轉租登記備案的,轉租行為無效,出租人有權解除合同。出租人解除房屋租賃合同的,房屋轉租合同當然也隨之解除。

      次承租人其實就是房屋轉租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,稱其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區分,從而明確其與出租人和承租人之間的關系。因此,次承租人必須完全符合法律關于承租人的主體資格要求,法律、法規和規章對承租人主體資格有限制的,完全適用于次承租人。如根據《城市私有房屋管理條例》規定,機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或者變相租用城市私有房屋,因特殊需要必須租用的,須經縣級以上人民政府批準。這樣,未經縣級以上人民政府批準,機關、團體、部隊、企業事業單位不得成為城市私有房屋轉租合同中的次承租人。

      房屋轉租合同的內容與房屋租賃合同的內容相適應

      房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的合同,因此,房屋轉租合同的內容必須與房屋租賃合同的內容相適應,否則無法生效。例如,除非出租人與轉租合同的雙方另有約定,轉租合同的標的物只能是房屋租賃合同標的物的一部或者全部,不能超出房屋租賃合同的范圍;轉租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿,不能超過房屋租賃合同約定的期限。《城市房屋租賃管理辦法》第29條規定:“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期,但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”

      總之,房屋轉租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件,又符合上述特別要件,才能發生法律效力。


      來源:華龍網 

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