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                  • “十四五”馬上開局 土地、產業、房價將發生哪些變化?
                  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-12-09  /  瀏覽:41 次  /  

                  2020年,房地產行業以一種新的打開方式行進。

                  “房住不炒”為主基調的政策環境更加穩定,行業發展更加穩健,與此同時,城市開始分化,行業細分垂直領域開始分化,傳統的房地產行業開始嘗試與互聯網、直播等全新的方式擁抱、融合。

                  這種穩健、分化、擁抱和融合為房地產行業帶來更多新的生機。12月8日,一場由中國房地產報、中國房地產網、中房報新媒體、中房智庫主辦的“2020中國房地產總評榜大會”,將這些百年未有的行業新生機進行了思想裂變,大會理性觀察、客觀分析對房地產下一步行進愈發有益并重要。

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                  栗文忠:萬億養老藍海將是房地產業

                  轉型契機和抓手

                  中國房地產報社社長、社委會主任栗文忠

                  2020年,是人類歷史上一個備受煎熬之年。對于房地產行業,更是難上加難。一邊是“在新冠疫情‘黑天鵝’發生以來,房地產業遭受到了比以往更為嚴峻的考驗:債務逼近、融資壓力增大、破產重組不斷、利潤下滑;行業高速增長的步伐也慢了下來”。

                  一邊是 “土地供給側、金融供給側、產品供給側都在發生著深刻變化,消費需求也在迭代升級,這對房地產行業發展提出了更高要求,也是更大挑戰。” 中國房地產報社社長、社委會主任栗文忠表示。

                  困難與挑戰既是巨大的,也是必須直面和化解的。栗文忠認為,盡管面臨回調,但房地產業一直是經濟發展重要支撐體。當前行業演進中的變化與機遇需要企業對微觀領域細心體察,從經濟韌性、產業積累、科技發展、人口動向等多個層面思考投資布局,調整發展方向。特別是在“房住不炒”的政策基調及長周期發展環境之下,企業要生態化布局,科學轉型發展,擁抱創新,擁抱服務,適應消費者需求,要在激烈的市場中提升全面競爭能力。

                  “中國房地產行業有著可期的前景,尤其養老產業萬億藍海的來臨,將會是房地產業轉型的一個好時機”栗文忠認為。與此同時,他還表示,“中國房地產報作為房地產行業主流權威媒體,今年以來在一體化平臺發展、精準產業扶貧和養老產業方面做了扎實調研與推動。

                  “今年下半年以來,中央十三部委連續發文,釋放養老地產、醫療康養、養老金融、養老服務、養老消費等產業的利好消息、政策。中國房地產報社今年3月也開始探索如何將政府、市場、家庭、老人聯合在一起,解決社會化養老問題。”栗文忠說。他透露,“中國房地產報社最近正在籌建中國養老驛站統籌聯盟和統籌集團,響應倡議的企業有榮盛集團、偉光匯通、中房集團等。未來,上萬個養老驛站的建成將為社會化服務奠定更好的基礎。”

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                  楊開忠:土地城鎮化率不夠造成高房價

                  楊開忠教授

                  “過去幾十年,對于中國經濟發展取得的成績有很多解釋,其中一個非常重要的因素就是重塑了我國的國土空間格局和經濟地理化。”中國社會科學院生態文明研究所教授楊開忠認為,“目前中國的發展即將進入新階段,新階段發展主線就是貫徹落實新發展理念,形成新發展格局,實現新發展目標。這個過程中非常重要的一件事情就是要優化空間布局,形成優勢互補、高質量發展的區域經濟布局”。

                  對于重塑空間布局和國家經濟地理,楊開忠認為要做四件事:第一,把空間放在統攬全局的戰略高度,大力提升空間品質;第二,要合理地調節中心城市、城市群以及經濟核心地帶的人口和經濟密度,實現一種有效機制;第三,要把人口和經濟活動從不同尺度上的相對邊遠地區、生態功能區、以農業為主要功能的地區,向中心城市和城市群集聚;第四,要消除空間上、區域上、層次之間的分割,推進更加深度的空間一體化。

                  “目前空間品質已經成為我國發展一個短板,比如體現在地方空間上即讓老百姓(603883,股吧)娛樂的程度還不夠、通勤時間很長、房價很高等方面。”他認為,“現在高房價是由很多因素決定,高房價嚴重影響了人民群眾的美好生活,另一個凸顯了供求關系問題,主要是土地城鎮化不夠”。

                  對于改革開放以來土地城鎮化速度滯后,楊開忠認為,中國的特殊情況在于,改革開放初期要補歷史的賬。目前來看,我國土地城鎮化相對于人口城鎮化的速度是滯后的狀態,美國人口城市化率和土地城市化率之比是27.7%,我們是58.4%,兩倍還多一點。

                  另外,他認為,土地城鎮化率不夠是導致房價高的主要原因。他給出一組全國土地城鎮化的數據,到2016年12月31日,全國城鎮土地中用于城鎮建設的土地的總面積是943.1萬公頃,不及人口只有我國1/4的美國在2010年的城鎮用地面積的1/3。

                  “為了使國土空間成為人民群眾高品質的生活空間,我們應該尊重城市化規律,著力優化土地供給結構。”楊開忠表示,“同時要調節人口密度,推動我國人口或經濟發展的有效機制”。

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                  單大偉:房企未來要較量的是誰更穩更強

                  中國房地產報總經理、中房同創董事總經理單大偉

                  “在第一個百年奮斗目標行將實現之時,一場突如其來的新冠疫情給中國和全球經濟帶來巨大沖擊。隨著中美博弈進一步復雜化,從貿易摩擦全面延伸到金融、科技領域,國內經濟面臨嚴重挑戰。房地產行業也承受了巨大的壓力。”中國房地產報總經理、中房同創董事總經理單大偉說,面對這一復雜局面,中央提出深化供給側結構性改革,充分發揮我國超大規模市場優勢和內需潛力,構建“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局。

                  在單大偉看來,“國內國際雙循環”,疊加“三道紅線”金融監管新規,以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規劃,中國房地產行業進入了深刻變革和新轉型階段,過去以高杠桿擴張的模式將逐漸退出歷史舞臺,市場運行邏輯將出現根本性改變。這種局面之下,企業既要顧及當前,更要謀劃長遠,轉型提質、培育全面的市場競爭力。

                  對此,他提出三點建議,“戰略上,未來將不再是比誰發展得更快更大,比的是誰發展得更穩更強,因此要籌劃更深層次的改革,更高水平的開放,化解發展中的梗阻點,進一步釋放新的發展動能;組織上,要增加組織活力,構建內部競爭機制,打造新的生態體系;在業務布局上,要多元化、創新化。未來發展中,房地產企業要告別過去杠桿化、簡單追求規模化的發展邏輯,邁向高質量發展,為社會、經濟發展貢獻重要價值與力量,給社會帶去來自中國房地產行業發展的新動能。”

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                  高國力:房地產業謀劃布局要依托“1+4+6+7”

                  高國力所長

                  “房地產業是我們國家經濟的重要支柱行業,同時也是高風險行業,推動房地產業的高質量發展,是影響和決定經濟高質量發展非常重要的任務和內容。”研究區域經濟發展的專家高國力表示,“今后更長一段時間,我們要進一步聚焦到‘十四五’,從全國國土空間來看,從區域版圖來看,未來很多行業的發展,包括房地產行業的謀劃和投資,都要依托于‘1+4+6+7’的布局”。

                  “1”是“一帶一路”,這是開放型經濟的總抓手,全國各地都在研究制定“一帶一路”高質量發展的實施方案,同時也是落實國際大循環最直接的抓手,其中需要發揮不同地區在開放中的地位和優勢特色。像東部沿海發達地區,要推動商品服務要素型開放,推動其向規則、標準、規制、管理的制度性開放轉變,但中西部干不了,因為沒有內在的需求和動力。但是中西部很多地方可以在“一帶一路”中把自己的資源優勢、勞動力成本優勢、環境容量優勢發揮出來,特別是要做好生產性配套和生活性配套的文章。

                  “4”是改革開放以來逐步形成的比較成熟定型的四大板塊:東部率先、西部開發、中部崛起和東北振興,已經實施了二十多年,“十四五”的重要任務就是要進一步精細化,精準化地推動政策落地和一些重大項目布局。

                  “6”是十八大以來中央部署和謀劃,逐步健全和完善的六大國家重大區域戰略。“前四大”是房地產業重點關注的地區。房地產業是體量最大,最密集的板塊,我叫作‘點狀區域’,京津冀協同、粵港澳大灣區、長三角一體化和成渝地區雙城經濟圈,在全國起到重要的戰略引領示范和輻射作用。房地產業也一樣,這些地方的房地產業不應該停留在低水平粗放式的擴張,應該更多著力探索高質量發展、高效率、高附加值的信息技術支撐和新業態模式。

                  “7”是指在廣大的欠發達板塊,國土空間的布局和均衡發展、房地產業的發展,都不能遺忘七大特殊歷史區,前四個是已經實施了多年的老少邊窮,下一步要繼續強化扶持,優化政策效益,后三個是在快速發展過程中形成的問題區域,生態退化、資源枯竭和東北老工業基地為代表的全國老工業地區,下一步要創新扶持方式,加大財政轉移支付,特別是要營造一種有競爭力的現代產業體系和宜居的生活環境。

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                  毛大慶:城市更新將圍繞資產價值提升展開

                  優客工場創始人毛大慶

                  “2013年開始,國家開始把土地出讓比例中將近一半調整為非住宅土地出讓,近八年以來,我們蓋了大量的城市不動產,也建了大量城市的公共建筑和商業建筑,包括辦公、酒店、體育、娛樂、消費等業態,連菜市場都有不動產經營的內容。”優客工場創始人毛大慶表示,“其實我們更關注的是如何做城市內容創新,如何從城市新興消費人群的需要點出發,來尋找城市不動產的新衍生價值。”

                  最近幾年來,毛大慶在創業的過程中特別關注城市進入細膩化、高質量發展時期所帶來的新機遇。比如上海的浦西已經把原來的歷史文物建筑保護轉化成了大片連成街區,連成大面積的網紅、流量以及新產品和新模式的聚集地,這就是非常典型的城市內涵的變化。在浦西很少看見新建的房子,但是有大量的城市更新,這跟前些年日本、我國香港、新加坡的發展非常像,只不過今天上海的舊城改造內容填充更加前衛。

                  “城市更新的目的是多元的,但重要的方向是清晰的,是滿足人們的幸福感,激活城市的多元化中心,并不只是消費中心,有可能也是文化中心、藝術中心,是提供全新的產業和功能載體。”毛大慶表示,“我們國家未來城市發展的道路,將會從過去的大發展、大開發、大銷售逐漸轉變,從‘拆改留’變成‘留改拆’的方式,由點狀更新向片區整體更新轉化,浦西就是例子,帶來了大量不動產資本未來新的操作模式”。

                  毛大慶認為,未來城市更新一定是圍繞著人的感知和資產價值的提升來展開,參與者有“四個人”,即政府、投資機構、開發商、服務商和運營者,運營者的價值會變成未來中國城市更新和房地產衍生價值很重要的一點。?

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                  李亞鵬:文化藝術賦能地產 帶來流量與商業價值

                  中書資源文化產業集團董事長李亞鵬

                  “20年前我在798的院子里游蕩,想租一個loft作為自己的工作室,那時候每平方米租金是2毛到4毛錢,10年后租金到8塊到10塊錢,798的基礎建設到今天甚至沒有太大的變化,和20年前是一個樣子,是什么讓它的租金30年間漲了10倍?”中書資源文化產業集團董事長李亞鵬回憶當年創業的情景時說,“因為是文化和藝術的進駐,讓不被世人關注的地方被關注,因為關注帶來人流,因為人流帶來了商業價值。”

                  文化如何為地產賦能,如何前置規劃,構建出一個文化跟地產的生態圈,讓兩者共生共榮?這是李亞鵬一直在思考與做的事情。2010年,他在麗江做一個文化項目投資,初心是為文化藝術尋找一個落腳之地,這是他當時進入地產的初心。2012年拿到土地后他開始做雪山藝術小鎮,2015年開始做產業小鎮。“2015年我們開盤時,三個月做了不到兩個億的銷售額,沒有花一分錢的廣告費,每年用1500萬元投入到全國的文化藝術活動中。當然只有當文化藝術活動和地產項目之間存在不可斷裂的關聯性,才能產生對地產的價值。”李亞鵬回憶稱。

                  經過多年的探索與深度碰撞,李亞鵬重新找到了自己的發展方向和戰略定位,“我們現在是一家為地產開發企業提供內容增值服務的文化地產IP運營商。中書資源文化產業集團作為一家文化企業,我們做的任何一個文化地產的IP,首先是基于我們自己具備這樣的文化產業能力,然后對地產行業、對開發企業的開發邏輯、對于城市和政府的文化需求有了深刻認知后,最終融合成一個適度的產品”。


                  來源:天安金交中心

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