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                  • 控制杠桿,嚴控資金違規流入地產
                  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-12-14  /  瀏覽:120 次  /  

                  針對近期“萬人搖號”“代持炒房”亂象,深圳祭出史上最強 “資金違規流入地產”嚴打專項行動。今年以來,房地產長效機制的重點內容——房地產金融宏觀審慎調控開始落地,重點內容就是控制杠桿和資金違規流入地產。

                  其實,深圳從2016年“10·4”新政開始,到2018年“7·30”調控,以及今年“7·15”調控,打擊違規加杠桿一直是樓市調控的主基調,比如打擊離婚獲得首套房資格,二套房認定堅持“認貸又認房”,消費貸發放堅持“受托支付”,嚴格核實貸款申請人的銀行流水和收入證明,首付須來自購房人及直系親屬等。但在實際執行中,上述措施的效果有限。一個原因在于,住建部門與攸關調控效果的金融監管之間,存在有待彌合的“合作真空”。

                  對于金融部門而言,疫情后要加速貸款投放,接濟中小微,但中小微的風險比較高,就創設了房屋抵押經營貸。同時,商業銀行認為深圳樓市是優質資產,要降低利率獲取市場份額。而寄生于樓市交易融資鏈條上,有很多小貸、理財、私募、房屋管家等游離于金融監管的投資顧問機構。它們一方面對接炒房客,通過“假結婚”、注冊公司和過橋融資等一條龍服務,幫助客戶加杠桿;另一方面對接銀行并將資金洗白為中小微貸款(實際進了樓市)。

                  可以說,城市樓市炒風盛、房價漲,主要是杠桿問題,其次才是供求問題。收緊資金閘口,調控效果將立竿見影。對金融監管來說,首先要從源頭上把控好首付款的資金來源,必須要來自購房者本身及直系親屬;其次,貸款額度審核,必須要基于至少3年-5年的銀行流水,并嚴打里外串通的證明作假。

                  另外,差別化的住房信貸政策應更加精細化、科學化。在央行5年期LPR定價規則基礎上,根據房價上漲幅度和市場運行態勢,對轄區內不同城市啟動不同的LPR加點規則。在深圳這樣的熱點城市,各大金融機構若是為了競爭市場份額而競相降低LPR加點,這對樓市炒作無異于火上澆油,因此要考慮提高首套房和二套房貸LPR加點的水平。

                  要說調控利器,除了金融就是稅收工具了。根據“十四五”規劃,未來更強調民生和保障,與過去強調經濟增長、做大蛋糕有所不同。樓市供求關系、金融環境、炒作慣性等基本面難以改觀的現實,決定了深圳房價上漲的壓力比較大,資產拉大收入差距將繼續存在。在此背景下,國際上用于調節收入差距的重磅工具,如資本利得稅、遺產稅、不動產稅,都可以研究借鑒。

                  通過稅收來調節資產收入差距,短期內,可從政策發布之日起銷售的商品住房(含新房、二手房),未來再交易時,嚴格執行個人所得稅核實征收規則,即按買賣價差20%征稅(該政策無需上報審批,地方權限范圍內即可執行)。或者,采用中國香港特區或新加坡超額印花稅的做法,按照持有周期增值大小,啟動超額累進。這樣做,既可以壓縮套利空間,又可以增加地方稅源,并將先行示范區發展的紅利外溢以稅收的形式回歸政府。

                  同時,對需求類型進行精細化細分。政策性住房需求,建議細分為低收入的公租房需求、人才住房需求。商品住房需求,可進一步細分為普通商品住房需求和非普通商品住房需求。對于普通住房需求,按照不高于房價收入比6倍-7倍的水平(收入按照中位數收入計算)控制價格;對于非普通住房需求,建議適度放開價格,但嚴格執行差別化信貸政策,同時啟動稅收調節,以防范金融風險。

                  以上措施都是短期權宜之計。中長期內,首先是緩解供求關系,從供給端來看,要跳出深圳現有的空間,放眼“空間很大、成本很低”的深莞惠乃至大灣區,通過軌道交通互聯互通、重構都市圈產業鏈合作共贏框架、建設郊區新城、城市副中心,擴大住房供給的范圍;從需求端來看,深圳這樣高度城市化的城市,必須要紓解人口、產業、資源到外圍。最后,降低地產驅動的城市化依賴,實現金融、地產和實體經濟協調發展,最終實現高房價的軟著陸。

                  來源:21世紀經濟報道


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