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                  • 政府推進社區養老 物業再迎風口?
                  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-12-14  /  瀏覽:135 次  /  

                  從延遲退休到生育率跌破警戒線,老齡化正逐漸成為中國社會的主流話題。

                  12月3日,住房和城鄉建設部等六部門聯合發布《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》,提出推動和支持物業服務企業探索“物業服務+養老服務”模式。物業企業的進入被視為居家社區老年人群養老的一根“拐杖”,與此同時,社區養老又將為物業企業帶來哪些新機?進一步講,社區養老的推進將如何影響行業?這些問題亦值得進一步探討。

                  銀發時代需求日趨凸顯

                  對于正在步入“銀發時代”的中國而言,“養老”已經成為當今社會無法避開的話題。

                  國家統計局數據顯示,截至2019年末,我國60歲及以上人口約有2.54億,占總人口的18.1%。根據民政部最新信息顯示,“十四五”期間,全國老年人口將突破3億,我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。不僅如此,據國家應對人口老齡化戰略研究預測數據,我國人口老齡化程度將持續加深,到本世紀中葉,60歲及以上人口將達到4.87億,約占總人口的35%,老年人口數量和占總人口比例雙雙達到峰值。

                  與此同時,受20世紀80年代開始的人口政策影響,目前走向老年的人群大多數要面對著“四二一”家庭的結構,即四個老年人、兩個年輕人、加一個孩子的組合。5到10年后,全國第一代獨生子女父母將進入中高齡,迎來一撥養老照護的浪潮,養老服務勢必將接受更大的挑戰和考驗。

                  目前我國的養老機制以傳統的家庭養老為主,只有10%的老年人選擇機構養老。但隨著經濟壓力和生活負擔的增大,子女或難以給予老年人精心的生活照料,家庭養老功能日趨弱化。而機構養老雖然生活條件較好,但養老院半集體化、生活自由度不高,而且很難保障隱私、成本較高。

                  相比之下,社區養老模式能夠彌補老年人離家的孤獨感與寂寞感,也為子女提供了奉養老人的新方式,而且投入小、經濟和社會效益高,能有效緩解人口老齡化與社會穩定發展的沖突。

                  事實上,早在2013年,國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》就明確提出“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”,由此搭建起了養老體系的基礎框架,而社區養老在其中承上啟下,向上可承接機構養老壓力,向下則可彌補居家養老的短板。

                  為物企增值提供想象

                  日前,為增加居家社區養老服務有效供給,滿足廣大老年人日益多樣化多層次的養老服務需求,住建部、國家發改委等六部門發布了《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》。意見提出社區養老推行“物業服務+養老服務”,此舉不僅豐富了現有養老模式,也正顛覆傳統物業的服務模式。

                  意見中明確要“補齊居家社區養老服務設施短板”,提及的盤活存量、加強布點與設施改造均為物企的增量提供想象空間。

                  對物業公司來說,參與養老服務顯然是業務上的重大突破,拓展了發展路徑。況且,進一步講,物業公司可充分利用社區資源、社區內服務半徑短、較熟悉社區民情民意等優勢提供養老服務,這種地利、人和的優勢,亦是其他企業無法比擬的。

                  “物業企業可以借此擴大自己的服務范圍,”上海中原地產首席分析師盧文曦表示,之前物業企業的業務范圍通常比較簡單,如今養老服務獲支持,對物業企業來無疑是利好政策。營業范圍擴大涉及到養老,也有可能享受到一部分補貼,增加營業利潤來源。中國企業家發展聯盟副理事長柏文喜則認為,物業企業做社區居家養老相當于在物業平臺上疊加增值服務,成本可以和物業管理相互分攤,因此收入來源上也相當于凈增加。

                  事實上,增值服務一定程度上可以擺脫傳統人力桎梏,利潤率要普遍高于基礎物業服務。證券機構數據顯示,增值服務培育帶來的高毛利率,為行業帶來了薪火之光。平均來看,基礎物業服務收入占物企總收入83%,利潤貢獻率是69%,而占比僅17%的增值服務卻能帶動31%的利潤。

                  值得一提的是,《意見》亦提出積極推進智慧居家社區養老服務,包括建設智慧養老信息平臺、配置智慧養老服務設施、創新智慧養老產品供給等從多個方面支持打造“互聯網+養老”模式。柏文喜表示,在智慧物業方興未艾之時,此前瞻之舉一方面能夠為社區養老人群提供更到位、更便利、需求響應更快、效率更高的各類助老與照護服務。另一方面也可以相對降低物業企業的管理和運營成本,讓物業企業的社區養老服務成為可持續的事業。不僅如此,智慧社區建設在推進和便于社區養老服務的同時,自然也將為社區智能化帶來必要的提升。

                  物企房企同構進程將加速

                  值得注意的是,《意見》中多次提及房地產企業。

                  《意見》不僅要求保障新建居住小區養老服務設施達標,新建居住小區按照相關政策和標準配套建設居家社區養老服務設施,并與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。還鼓勵物業企業與房地產開發企業協商,將開發企業自持的房屋改造為養老服務用房等,此舉對開發商自持物業小區而言可行性更高,優勢更為明顯。

                  《意見》為物企發展提供了發展新思路,其不僅可以橫向整合社區資源,縱向介入地產產業鏈亦同屬競爭力的一種體現。物企與開發商“同構”,能大大提高養老服務資源整合、基礎設施改造等方面的效率。

                  “這樣一來,在新的住宅小區建造的同時,就對居家養老服務設施進行了必要的同步配備,為物業企業開展社區居家養老服務提供了必要的基礎功能與基礎設施,”柏文喜認為,無論對房企還是物企,此類同構對市場競爭力與產品而言都將是加分項,但他也指出,同構亦無形中推高了建設投資與運維成本。

                  “因此,在推高的建設投資與運維成本和市場化的收益之間如何獲得財務平衡,將是房企和物企必然和必需面臨的挑戰。”柏文喜說。盧文曦也提示稱,物企與房企同構的過程中,物企能提供更好的服務至關重要,而好的服務作為市場賣點亦將有助于樓盤銷售。

                  來源:財經網


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